侠客岛：政府决定“去库存” 但幻想房价大跌不现实

原标题: 侠客岛：政府决定“去库存”，但幻想房价大跌不现实

　　“今有广厦千万间，压得房地产商尽苦脸，风雨不动安如山”.......如果唐朝“愤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋为秋风所破歌》，就要被写成《楼市为库存所困歌》了。

　　究竟有多少房子？恐怕没人说得清。但是买不起房子的岛叔们最近对这样一组数据还是有些耿耿于怀：截至2015年11月，全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。如果按照过去三年平均销售速度来计算，消化这些库存至少需要5年。

　　楼市之困

　　一边是买不起房子的年轻人，另一边则是大量空置的房屋。楼市这种冰山与火焰的并存，让人仿佛置身于山城重庆的轨道交通，谁也不知道自己乘坐的究竟是轻轨还是地铁。

　　如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清，那这个市场一定是有什么问题。

　　从宏观来看，经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业，房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”，成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。

　　不过，人无千日好，花无百日红，任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善，作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示，我国15—59岁的居民人口在2012年出现首次下降，这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。

　　照理说，该开发的都开发了，人口老龄化又步步逼近，可为啥很多人还是“为房所困”呢？这就涉及到楼市的结构问题了，因为房地产市场的区域差别非常大，不同地区房产之间的替代性很弱。这就好比有人饿了，如果他一时找不到山东煎饼，还可以就近吃天津煎饼充饥；但是如果他想在北京安家却又嫌房价贵，那么即使鄂尔多斯的房价便宜，也帮不上他什么忙。

　　事实上，买不起房主要集中在北、上、广、深等大城市，三四线城市则是库存高企，而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后，其实是个体理性的彰显。

　　因为对正处在大有作为年华的年轻人而言，一线城市有着太多的诱惑：丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间，最重要的一点——相比三四线城市和农村而言，一线城市的社会竞争机制更加公平，毕竟想在北上广深“拼爹”可不是件容易的事。

　　可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。

　　降价之难

　　去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。今年下半年以来，从总书记到总理，从财经领导小组第十一次会议到一年一度的经济工作会议，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。

　　说到这，市场化意识较强的岛友可能会问：按照价格越低需求越大的市场规律，既然房价高、库存大，那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢？

　　岛叔觉得，让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。

　　一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说，如果开发商看上一块地，想开发一个新的楼盘，那么它就需要向政府交纳土地出让金（通常在很大程度上影响了房价），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出，如果向银行贷款还要拿出利息成本。

　　数据显示，在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。

　　另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。岛叔认为这里面有三大原因：

　　其一，经济正处于新旧动力转换的关键期，房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，因为这样“去库存”显然是没有赢家的。

　　其二，城镇化正处于中后期，很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持，如果房价过快下跌造成政府财力吃紧，则无疑不利于公共服务均等化的进行，这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构问题。（正常的良性循环是：政府投资——＞基础设施提高——＞房价上升——＞政府财政收入增加——＞政府投资）

　　其三，房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱，作为“房奴”的岛鞭和岛主也因为买房欠了债，如果房价大幅下挫，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机，甚至是系统性金融风险。

　　那么房价就不降了吗？经济工作会议是这么说的：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”

　　可见，决策者的态度很鲜明，即：库存需化解，房价应该降，但不能让其断崖式下跌。政府、房地产企业都要按市场规律办事，政府负责确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业则要顺应需求，并为自己的市场行为负责。换句话说，无法处理高库存的房企自然会面临着其它房企兼并重组的命运。

　　治本之策

　　正如前文分析的那样，楼市的问题其实牵扯甚广，远非“供需决定价格”这一模型所能解释。因此，在去库存上面，除了适当降低房价，在最近还提出了不少的治本之策。

　　比如，说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制，使更多农民能够过上城市生活。（发改委今天就说，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案。）

　　再比如，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”的提法，则打开了使用“共有产权”、“融资租赁”等模式帮助房地产去库存的空间，让房屋这一重要的生产要素得以充分利用，避免土地资源浪费。

　　而时隔37年后再次召开的城市工作会议则指出，“要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。”这样的论述显然是瞅准了“城市治理”这一不同地区房地产分化的基层制度原因，希望通过抹平不同城市之间的“制度”差距，让更多城市能够提高对北上广深的替代性。

　　对而言，房地产去库存是一盘很大的棋，它关乎着社会财富的分配，关乎着年轻人的创造力是被释放还是被压垮，关乎着经济新旧动力能否顺利转换，甚至关乎着全面二孩政策效果的发挥。