房地产已进入“下半场” 踢法要变

     一张小茶几、一张藤编凳，就是万科总裁郁亮在东莞松山湖万科建筑研究基地接受采访的所有道具。11月26日，在一面“健康生活工作多十年”的绿色背景墙之下，郁亮面对广深莞佛媒体侃侃而谈。

　　地产行业仍往上走

　　房地产前景是老记们最为关心的事情。郁亮说，目前的调控是2008年的延续。不同在于，保障房成为了重点。与过去相比，开发商日子不好过了，但和制造业比还是不错的：前景仍然好，需求仍存在，地产行业还有15到20年的发展空间。只不过，房地产行业已经进入“下半场”，情况和“上半场”自然有所不同，也有不同的踢法。但这不是“拐点”，“拐点”表示另一个趋势的开始。现在行业仍然是往上走，只不过一些市场规则发生了变化，进入下半场，房屋属性从投资逐渐回归到居住，因此万科在上半场坚持“为普通人盖好房子”，下半场则要加一句：“盖有人住的房子”。万科正努力提升房子的软性服务，提升配套功能，创造更适宜居住的住宅小区。例如，在商家做社区餐饮之外，万科在大型社区建设社区食堂，组织业主运动会、联欢会等。社区提供的不仅仅是房子，而是生活。软的方面做好了才能赢得客户支持。即便做商业地产，也是为了住宅。

　　即将过冬但非冬眠

　　房地产冬天的到来，对于万科的过冬策略，郁亮开宗明义：实行积极的过冬策略——积极卖楼，审慎买地。郁亮说，对于万科这样千亿级的企业来说，调控政策的出台，只能积极应对和进行准备，把问题想得严重一些并没有错，这可能会丧失一些机会，但会赢得安全，即便2009年有人说万科“踏空”一样。但过冬不是冬眠，不是无所作为，是采取积极的过冬策略。就像冬练三九一样，我们需要“健体强身”，迎接春天的到来。 绝不承诺原价回购

　　对于万科未来的定价策略，在清林径事件发生之后，公众十分关注。郁亮说，万科一直坚持积极定价策略，即制订促进成交的价格、老百姓接受的价格。万科顺应市场，但从不预测价格，也不会对价格作出“承诺”。类似“原价回购”这样的措施万科当然不会做。万科要求一个月卖出60%的新房，这就是目标。价格水平也是波动的，它没法预测，每个地方也都不同。房价跌多少才合理？很难说，深圳市场的房子很少，过去价格高、投资比例大的可能受影响大。二手房价格可以用来参考。类似清林径事件，我们2008年曾经遇到。我们很理解业主的心情，愿意和业主沟通。但市场有市场规则，缺乏契约精神对所有人都不好，因此要坚持原则。

　　实行广深双核战略

　　对于万科深圳区域总部会否迁往广州的问题，郁亮作了正面回应。他明确表示，万科将实行广州、深圳双核心战略。即深圳区域将更名为广深区域，其主要办公室将放在广州。这是因为广州在华南市场的影响力日益扩大，其作为华南中心趋势日渐明显。而万科在广州的销售量目前还进入不了前三，上述措施将提升万科在广州市场的影响力和地位，预计这一措施明年春节前完成。