2012楼市将继续过冬 新一波楼市降价潮势头已成

      随着高层定调明年房地产调控不放松，市场看跌预期普遍化，房地产开发商放弃了“政策松动”的侥幸心理。近日，上海、广州、深圳等地一些高端楼盘和大开发商高调降价，新一波楼市降价潮势头已成。

　　经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　发改委主任张平16日也表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设；并称要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

　　就在张平再提“反暴利规定”同一日，豪宅市场的两个标志性楼盘，高调大幅降价。而广州、深圳的房地产巨头们已着手实施新一轮降价。

　　这些迹象显示，楼市调整还在继续，房产暴利时代将结束。

　　上海：旗舰潜航
　　16日，星河湾集团董事长黄文仔在广州宣布，将上海两大楼盘星河湾荟苑(又称“浦东星河湾”)、上海星河湾花园以8.5~8折甚至更大的折扣降价，同时承诺对老业主进行差价补偿。消息一出，楼市震动。

　　上海市房地产交易中心“网上房地产”公示，于2011年7月8日开盘的星河湾荟苑二期，总套数为209套，最高报价98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果据此最低价打8折估算，仅比2009年首期开盘价格46800元/平方米高出一成。

　　正是这个星河湾荟苑，2009年开盘时曾创下“6小时成交40亿元”的神话。

　　位于上海市闵行区的上海星河湾花园今年5月二度开盘价格为40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低价甚至跌破2010年首度开盘最低价39000元/平方米。

　　星河湾董事副总裁梁上燕表示，此次降价主要是顺应市场环境，积极响应调控政策，让房价合理回归。

　　“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动作为。”不过她强调指出，这样的做法并不会在全国的项目中普遍实行。

　　“这一举措反映的房企心态是，对于明年去投资化的政策松动趋势，不抱希望。”指数研究院副院长陈晟表示。

　　在这一轮房地产调控中，高端住宅市场所受影响逐渐显现。上海中原地产提供的数据显示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%扩大至57.74%。

　　星河湾荟苑自进入2010年后便始终低迷不前，且一度连续多月零成交，直至今年6月才摆脱这一窘境。上海星河湾花园自今年2月起，除了5、7、11三个月之外，其他月份成交量始终在个位数徘徊。

　　随着降价而来的就是安抚老业主的问题。

　　据“网上房地产”信息，星河湾浦东项目已售套数378套，闵行项目302套。据悉，降价之后，上述两楼盘老业主须在明年1月31日前履约——完成按揭手续或补齐余款等等，才能获得补偿。

　　有业内人士认为，调整价格以及降价补偿的举措，不排除是星河湾为促销上海项目使出的一记“高招”：既安抚了前期业主，又吸引新业主入市购买，而且利于收回老业主的“应收账款”，“比单做广告有用多了”。

　　据《第一财经日报》记者了解，昨日晚间发稿时，星河湾荟苑17、18两日分别定出11套和7套；上海星河湾花园则有共计4套房源支付了定金。

　　同前期江浙客户为购买主力的情况有所不同，新买家中上海籍人士与境外客户几乎“平分天下”，其中约七成愿一次性付款。

　　广深：中心开花
　　住宅降价的大中城市范围正在扩大。

　　据昨日统计局公布的数据，11月份70个大中城市中，住宅销售价格环比下降的城市有49个，环比持平16个，环比下降城市比10月份增加15个；同比下降的城市有4个，同比涨幅回落61个，均比10月份增加2个，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　而广州、深圳的降价地段已经由外围向中心城区扩展。

　　日前，位于广州海珠区新港中路的一个楼盘，突然宣布大幅降价，最高降幅达9000元/平方米，成为广州中心城区近来罕见的大幅度降价楼盘。

　　无独有偶，位于广州东山区的一个楼盘，以一条促销短信而广受关注：“东山楼七折！铁底！直降1万！限量限时抢购，豪装两房1.8万起，三、四房2.2万起。仅限三天，首付30万起名校足车位。”

　　17日，位于广州环市东板块的淘金家园报价由原来的每平方米3万元降至“2”字头，开发商号称打“7折”甩卖朝向较差的单位；此前一天开盘的大坦沙万科柏悦湾三期也以每平方米12900元起价吸引买家，比二期每平方米18000元的均价大降5000元。当地业内人士认为，广州楼市全面降价的大幕已经开启。

　　而位于深圳市福田南区的在售楼盘廊桥国际推出72至108平方米两房和三房特惠房，折后均价仅为29400元/平方米，跌破中心城区30000元/平方米的房价关口。

　　自11月以来，万科、招商地产、保利地产、星河地产等多家开发商在深圳都采用了以价换量的策略。

　　最值得关注的是，万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市共计10亿元的房源从12月1日以在线专卖的形式，实行全程网络大幅度优惠销售，这也是目前国内房地产行业最大规模的房产电商项目，被业内解读为万科启动新一轮降价的征兆。

　　“全面调整期”来临
　　在此前一波降价潮中，深圳国土房管部门实施了直接限价政策，多个高端楼盘开盘备案时被迫下调销售价格，包括中海地产旗下的中海康城国际和塞纳时光项目、招商地产旗下的招商观园和雍景湾项目、万科旗下的清林径项目等多个楼盘。

　　万科集团总裁近日接受媒体采访时表示，房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。开发商要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌，性价比等赢得市场机会。

　　世联地产市场研究部总监王海斌向本报表示，房地产市场已经开始从政策主导转向市场力量主导，这种转变的核心因素在于市场出现阶段性供大于求的局面，购房者看跌房价的比例急剧上升。

　　中原地产集团研究中心对28个城市进行的新一轮市场调查显示，未来房价看跌的城市占八成，预期降幅从5%至20%不等。“五一”时看跌城市还仅占三成。

　　此外，另一个与第一波楼市降价有所不同的是，万科、保利地产和中海地产等行业巨头与中小房企的销售表现越来越趋于一致，普遍出现萎缩，这意味着上半年大开发商与中小开发商市场分化的行情已经不再，楼市已经进入全面调整期。

　　公告显示，2011年11月，万科(000002.SZ)实现销售金额82.9亿元，环比下降20%；碧桂园合同销售为25亿元，环比减少43%；保利地产(600048.SH)签约金额49.26亿元，环比下降27.9%；中海地产(00688.HK)实现销售额34.7亿港元，环比下降48.7%，房企巨头销售势头普遍遇阻。

　　北京中原市场研究部分析认为，作为行业标杆的一线房企销售受阻很可能带动行业加速调整，一线企业的带动作用非常大，一旦出现部分企业全国性下调价格，市场拐点特别是价格虚高的一线城市拐点将加速出现。