蓉城北再演综合体之战 粗放式开发或将难返

   成都“北改”号角劲吹以来，各大房企似乎不约而同地嗅到了城北所蕴藏的商机。挥师城北，自然成为地产军团进一步开拓成都市场的战略方向。

    2011年以来，金牛万达广场、龙湖北城天街、老会展•现代城、中塑•成都国际贸易中心……多个超大体量商业综合体纷纷亮相城北，也曾一度刷洗“北乱”的刻板印象。

    近日，本网从相关部门获悉，在城北二仙桥片区，中铁二局将新建一座50层楼高的商业综合体，并预计年内开建。与此同时，南车集团也宣布将在此打造总部基地。一时间，城北商业综合体再次引爆成都楼市，备受业内关注。

    房地产协会会员、全经联常务理事杨廷文表示，目前成都正由“小成都”往“大成都”格局发展，而城北在交通、资源与地域等方面具有很大优势，决定了它的经济核心价值，而未来将是真正产城一体化的“新成都”，其商业综合体迅速崛起也是大势所趋。

    城北再演商业综合体之战 众开发商虎视眈眈

    城北，如今已成为街谈巷议的热门词汇，同时又借“北改”启动之际，也日益成为众房企鏖战的热土，其中商业综合体最先发力。

    就在今年3月28日，本网从成华区相关部门获悉，在城北二仙桥片区，中铁二局将新建一座50层楼高、以创意总部为主的商业综合体，并预计该项目将在年内10月开建。

    无独有偶，南车集团也在此时宣布，将在城北打造集研发、营销多功能于一体的南车西部区域总部基地。

    据了解，上述新建商业综合体4层以下将作为大型零售卖场，引进家乐福、沃尔玛等国际商业零售巨头以及国美电器、银行等配套性企业，5～10层将设计打造成大中型创意企业总部，引进上市公司、500强企业等，预计入驻企业年总产值将超100亿元，实现年税收达5亿元以上。

    对此，全经联四川分会秘书长何良栩向本网表示，城北有史以来商贾云集，这次“北改”也是先从商业着手，逐步实现产业升级，开发企业和众商家对于这里良好的商业氛围也是非常重视的。

    事实上，商业综合体瞄准城北并非此时，而是早有知名地产商在此区域拓荒，只不过当前受“北改”政策红利的刺激，城北显得炙手可热。

    万达集团便是这一区域的先知先觉者之一。继城东锦华路万达广场之后，万达集团在城北超大型综合体——金牛万达广场于2010年奠基并开建。该项目总占地203亩，总开发面积将达120万平方米左右，涵盖了高档甲级写字楼、精品超市、高档百货、国际院线等多种商业业态组合。2011年7月首次开盘当天，该项目不到10小时竟揽金18亿元，还曾在业内传为佳话，一刷了原本对城北商业地产持看空态度者的一些成见。

    而真正意义上，龙湖•北城天街应是拓殖城北的第一个高端综合体。该项目位拥有近30万平方米的自持商业。龙年以来，尤其是2月，该项目的LOFT业态实现了95%的销售业绩，除此之外，综合体绿地世纪城项目也尤为火爆，多次问鼎成都楼市销售榜首。

    年初，曾有可靠消息称，凯德置地欲收购城北佳乐国际城，联合开发佳乐地产已有的商业用地，将打造新都区规模最大的城市综合购物广场。

    前不久，荷花池专业市场也将用3年时间打造成为涵盖写字楼、商铺等多业态综合体“荷花池•万千集”。

    何良栩表示，“目前，城北大型专业市场都在大规模外移，等‘腾笼换鸟’后腾挪出来的土地，必将是更多商业综体项目的首选”。

    在住宅受限之下，华润、保利、绿地等地产商开始调整战略，纷纷加大商业开发力度，城北自在重点开发之列。不少业内人士认为，未来城北将是商业综合体的主战场之一。

    商业市场构筑多极格局 粗放式开发或将难返

    据悉，目前成都商业综合体项目逾100个之多，总体量也超过1000万平方米。尤其是，目前深受“北改计划”以及城南等局部区域综合体过分集中的影响，开发商纷纷转移市场，齐聚城北，暗地里展开了新一轮的商业综合体之战。

    杨廷文表示，目前成都正由“小成都”往“大成都”格局发展，而城北在交通、资源与地域等方面具有很大优势，决定了它的经济核心价值，而未来将是成都真正产城一体化的“新中心”，其商业综合体迅速崛起也是大势所趋。

    实际上，最新制订的《成都市总体发展战略规划》，就再次明确了成都多中心发展的城市格局，而此前数年里，主要是集中向东、向南发展，建设南部副中心和东部副中心。

    业内某资深人士认为，随着城北旧城改造、传统商圈的扩容、升级，目前已汇聚了居住、商务、商业等功能的金牛万达广场等综合体项目，这里将成为“第二城市中心”。

    中舆地产顾问机构总经理汪宁生表示，城市分区域发展是城市化扩张的必要结果，不可能只有一两个城市中心区域，以后城北将独立承担起该区域完整的城市功能。

    就在再造城北这一“新城市中心”的过程中，过去商业地产的粗放式开发或将难再。

    “目前，对于开发综合体，拿地方面相对便宜，但是综合体对开发商的实力与资源要求更严格，门坎也更高。综合体的打造是一项综合评定，绝不仅仅是只会修房子那么简单。”汪宁生进一步补充道。

    自从2011年全国楼市严厉调控以及成都商业地产的“井喷”式扩张以来，不少业内专家就认为，2012年成都商业地产将进入转型调整期，并预计将至少持续2-3年。

    其中，商业地产研究专家、中润实业营销总监祁宏志就曾撰文认为，开发热点区域将主要集中在城北商贸区等，开发商将会深刻领悟到运营的重要性，开发与运营将成为商业项目运作不可分割的一个整体，商业地产运营将更加规范化。

    尤其是2011年，成都商业地产狂飙突进，除大型实力品牌房企之外，中、小型开发商也跟风转战商业综合体，甚至像苏宁、长虹、恩威等非地产主营企业也纷纷进入商业综合体行列，用业内的话说，此时市场简直就是“野蛮生长”。

    此前，苏宁置业在蓉首个高端商业综合体项目——苏宁广场就因盲目扩张以及前期规划、招商、人才等原因而致使其开张后至今人气低落。此类事例，不一而足。

    时至今日，在城北综合体之战日趋升温之时，以往各房企的粗放式开发或将成为后来者的“前车之鉴”。

    对此，本网在采访祁宏志时，他表示，目前地产商多半都是粗放式开发经营，对于如何引导其健康发展以避免重蹈覆辙，“关键是政府严把规划、布局关，不能搞同质化、低品质的综合体项目，然后政府的宣传要到位，最后开发商也要头脑清醒，入市需谨慎。”祁宏志进一步指出。（杜冉乐）

（编辑：彭小红）