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北京“楼水水”调查:品质楼盘一夜没了品质

来源:华北热线   日期:2012-08-02


从保障房到别墅,从低价盘到豪宅,一场暴雨将不少喊着“品质”的楼盘打回原形,本报记者走访若干“泡水”楼盘,了解成因———

    61年以来最罕见的大暴雨袭击京城,这次天灾不仅检验了北京的市政配套建设,同时也让众多卖出高价的楼盘“露了馅”。不怕天灾就怕人祸,动辄两三万一平方米的房子,在大雨过后,频频被晒出各种狼藉形态。

    与流行一时的“楼歪歪”、“楼脆脆”一样,“楼水水”开始成为新的自嘲词汇。许多网友通过微博自揭“家丑”,将打着亮丽广告,高喊着“品质为先”的开发商一夜打回原形。一向宣扬着“国际化标准、贴心服务”的物业公司,也被认为反应迟缓、管理失效。

    如今,暴雨已过去两周,当购房人清点损失时,谁又该为此买单?未来再有大雨怎么办?

    对于相关疑问,归根到底,还是要求开发商在建设之初就该充分考虑排水,在设计上避免家中出现“屋内海”,这样才能使品质地产不再是空头承诺。

    ●现场

    望京一低密度楼盘地下室泡水原因

    大雨之中,望京一低密度楼盘九成以上业主地下室泡水。业主说,水是由地漏里冒出来的污水。物业人员告知:是地下室返水。最严重的,污水泡到写字台台面。

    一物业公司负责人告诉本报记者,这个2002年建成的小区,排水口低于市政污水口,小区开发商原来设置了污水排水站,遇到大雨直接将小区水排至北小河,这样的情况延续到2008年被有关部门叫停,小区排水站被拆除。自此,每遇大雨,小区地势低的住户都有地下室泡水的情况。上月九成以上住户被淹水,是因为本次水灾过于严重。这位物业公司负责人表示,正在向有关部门申请小区排水设施改造,很希望能尽快得到批准。

    暴雨袭京 品质楼盘一夜没了品质

    就在很多人感叹于现代化的北京城,在暴雨面前城市道路设施如此不堪一击之时,不少网友开始纷纷晒出自家房屋在此次特大暴雨中的“受灾”惨状。从保障房到别墅,从低价盘到豪宅,一场暴雨将不少喊着“品质”的楼盘打回原形。

    位于朝阳区王四营乡的双合家园,是目前北京最大的限价房地块,主要分为限价房、廉租房、回迁房等。可在大雨过后,楼盘的排水系统出现了问题,C4号楼的1、2单元的楼顶积水最深处达到18厘米,较浅的地方也有近13厘米,不知这样“头顶悬河”的房子将来业主入住后能否放心。

    保障房“不幸”被晒,一向主打高品质生活的商品房小区问题更多。

    “今天早上七八点钟的时候,我睡得好好的,突然间房顶上的墙皮就砸了下来!我还以为是地震了,还好没伤到人。”

    这是7月23日上午,东四环百子湾区域楼盘——沿海赛洛城业主邰晓明发的一条微博,引发了广泛关注和转发。据了解,邰晓明早上一觉醒来,竟发现两块A4纸大小的屋顶墙皮掉在地上,屋内四处被砸得一片狼藉。“正在睡觉,房顶塌了。还好没砸到人,这商品房才买了4年就这样了。”该业主至今回想起来仍心有余悸。

    普通住宅没顶住,别墅总该没问题吧?大兴亦庄区域的某别墅项目,在雨后也使不少业主在家里体验了一把威尼斯的水城生活,水上家庭影院、室内泥浆浴、家庭水上储物间等一应俱全。就连钢琴也浸泡在水中……

    该小区的业主向记者反映,因为是叠拼别墅,暴雨过后,别墅地下室涌进了很多积水,开发商在设计之初就存在缺陷,挖出的地下室和下沉庭院没有很好解决排水问题,如今被水浸泡后,与开发商协商的结果则是对业主的财产损失“不负任何责任”。

    无独有偶,房屋被泡的状况在高档别墅区也不例外。奥北地区有名的某独栋别墅群,目前在售的别墅套均售价就有1000万元。就在这样一个高档别墅区内,此次大雨中竟有90多栋别墅被水浸泡,有的家里积水达到膝盖深。

    就连商业地产的领军企业万达[简介 最新动态]也没能幸免。在石景山万达广场就出现大面积漏雨,一些商户不得不在店内摆起了脸盘等接着渗漏的雨水。

    除以上项目外,在搜房、新浪等各大房地产社区论坛上,关于楼盘质量问题的帖子比比皆是,保利茉莉公馆、世华泊郡、天润福熙大道、万通天竺新新家园[最新消息 价格 户型 点评]等知名在售楼盘均在其中,所涉及问题也是多种多样:屋顶漏水、地下室被水泡、雨水倒灌进车库,甚至墙体破洞等。暴雨过后,京城楼盘的质量问题再次浮出水面。

开发商、物业公司相互推诿

    面对此次突发状况和众多业主的损失,开发商和物业管理公司又做何反应呢?

    沿海赛洛城[最新消息 价格 户型 点评]受灾的业主邰晓明表示,他曾找到项目工程部的经理,问及房屋修理以及日后因暴雨造成业主财产损失如何赔偿一事,该工程部经理表示:“我只是负责工程,维修的事儿我帮您修,其他的我管不了。”面对业主一再的质疑,工程部经理最后又将“皮球”推向物业服务。而那边物业部门的经理则再次踢起皮球:“这事儿只能是工程部和开发商进行对接后,由他们商量怎么给您赔偿。”

    不仅如此,一些楼盘物业在随后发出的“防汛抢险情况通报”中还将责任推向市政。京南某项目贴出的一份“通报”称,“2012年7月21日夜间突降特大暴雨,因市政排水系统无法将小区降雨迅捷排出,导致雨水倒灌小区,致使业主遭遇水患。”不过,有业主不解了,去年下雨时小区内别墅的下跃及洋房的底跃户型也都发生过被淹的情况,此次却推之为市政,那为什么周边的住宅社区没有被淹?

    而对于赔偿问题,许多小区的开发商与物业公司都明确表态:“此次事故主要是天灾造成,公司不负责赔偿损失。”与此同时,网上发帖的不少业主也表示,自己已经同物业及开发商交涉过,得到的回复基本都是“开发商不承担责任”。除了个别楼盘的物业会及时帮助业主清理“受灾”现场外,开发商方面便再无别的声音。

    “天灾吗?那为什么附近的小区没问题,就单单自己住的小区出现问题。”对于开发商的回应,许多业主都表示无法认同。同一个社区,有的户型没有被淹,有的则出现了这样那样的问题,显然不是因为遭遇了61年难见的特大暴雨,而是由于在排水设计之初的失误导致。

    谁应为业主的损失买单?

    尽管暴雨属于自然不可抗力,然而,如此多的楼盘遭遇水淹,应该不仅仅是“天灾”这么简单,房屋的设计问题、质量问题以及紧急情况下物业的不作为等问题都是业主蒙受损失的诱因。那么,如此多业主的损失,究竟谁应该买单呢?

    北京市京华律师事务所律师徐斌表示,一般的商品房,屋顶以及污水处理设施、上下水设施等都有一定的保修期限,在保修期限内房屋出现问题,如果责任归开发商的话应该由开发商承担责任,保修期外,则由公共维修基金承担赔偿和维修费用,公共维修基金是业主买房时交的一部分钱,所以这种方式其实也是业主自己为自己埋单。面对大暴雨这种外界不可抗力引发的房屋遭受损害问题,业主应第一时间做好取证工作,从而方便进一步采取法律措施,明确责任,实施赔偿。

    业主维权专家舒可心则表示,尽管暴雨侵袭是不可抗力,但一个小区能出现几十户业主的房子同时被淹,这就说明开发商在房屋的设计以及相关排污设施的设计运行上肯定是存在某些问题的,开发商难辞其咎。而业主需要做的首先便是尽快请专业人士进行广泛取证,再者便是业主们要团结,要联合在一起。

 

房屋设计之初就要避免“屋内海”

    北京的市政排水系统,短时间内难以改善,但作为个体的建筑物如何能在设计之初就尽量避免“屋内海”的出现?一些业内设计专家给出了自己的看法。

    华通国际副总裁肖青认为,要提升一个建筑的耐涝能力,需要做到“内外兼顾”。首先,项目在做整体规划设计时,不能仅仅只考虑自己所在的那个地块,而是要从更高的角度去审视其在城市区域中所处的位置,要用大范围的视角去关照项目周边的自然环境。

    其次,在项目具体的内部设计上则要从两方面着手:一是要充分利用和合理改造自然地形,合理选择整个项目的设计标高,让每栋房子的标高都安排合理。每栋房子的标高包括室内首层地面的标高和车库等功能空间的标高,是不同的,很多房子首层地面标高是适宜的,但车库因为功能需要会低很多,且地下房间入口与车库相连,所以如果遇到暴雨,车库就容易进水并且殃及地下室;二是项目地面排水系统的走向设计和地下排水管网的布置都要合理,要充分考虑到小区内部的地面径流量。现在很多别墅项目,为了呈现开敞的视觉效果和方便采光,普遍采用下沉式庭院的设计,更有项目为了方便业主进入庭院,直接将地下室的入口放在了下沉式庭院或首层下沉式客厅,这样,虽然房屋一层的室内外高差较大,在暴雨来临的时候庭院和客厅均很容易进水,并殃及地下室。

    另外,中国中轻国际工程有限公司给排水工程师郑宝伟则表示,对于未来新建的建筑,则可以吸取一些教训,在很多方面进行改造。首先,在一个项目的土建初期,如果有条件的话,还是要把整个小区在地势上做得更高一些,能作出一些起伏坡度,这样对于整个小区的排水是有利的。

    其次便是管网的设计和维护方面的问题。适当增加排水管道的管径,适度增大地下排水管道的坡度,从而产生高差,提高排放的效率。同时在建筑设计上尽量少做下凹式的绿地、下沉式广场的安排,因为这种下沉式的设计基本无法配置相应的自然排水系统,大多只能通过水泵来排水,很多别墅项目就因为这样很容易出现积水的危险。

    另外,社区建设上应减少小区内硬化路面、沥青路面的铺设,多用一些透水砖、草坪砖。不过,这两种砖铺设起来比较费工时,造价较高,而且养护成本也比较贵,相对于硬化路面,这些砖的抗压能力也较弱,所以一般开发商采用的较少。

 

 


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